전세사기 고소 대리: 다중주택 '깡통전세' 임대인, 피해 총액 17억 7,500만 원 사기 혐의 검찰 송치 사례

근저당과 선순위 보증금이 이미 건물 가치를 넘어선 다중주택에 전세로 들어갔다가 보증금을 돌려받지 못하게 된 사회초년생 임차인 4명의 사건입니다. 임차인들이 직접 고소하였으나 경찰이 민사 사안이라는 취지의 의견을 보였고, 법무법인 정앤김은 4명을 대리해 고소보충의견서와 증거를 제출하며 임대인의 반환 능력 부재와 기망행위를 구체적으로 정리하였습니다. 경찰은 임대인이 고소인 14명으로부터 전세보증금 합계 17억 7,500만 원을 편취하였다는 범죄사실로 사건을 검찰에 송치하였습니다.

1. 사건의 개요

의뢰인 4명은 모두 사회초년생으로, 같은 다중주택 건물의 원룸에 전세로 입주한 임차인들이었습니다. 대부분 전세대출을 받아 보증금을 마련하였고, 임대인은 부동산 임대업 법인의 대표이사로서 부동산 투자 유튜브 채널에 얼굴을 드러내고 활동하는 사람이었습니다.

그런데 이 건물에는 이미 거액의 근저당권이 설정되어 있었고, 다른 임차인들의 선순위 보증금도 상당하였습니다. 임대인은 2024년 5월 대출 만기에 원리금을 갚지 못해 사실상 채무불이행 상태에 빠졌는데도, 그 뒤에도 새 임차인과 계속 전세계약을 맺었습니다. 결국 2025년 7월 건물에 가압류가, 2025년 11월에는 임의경매개시결정이 내려졌습니다.

의뢰인들은 전세 만기가 다가와도 보증금을 돌려받을 길이 없게 되었습니다. 이 건물에는 의뢰인들을 포함해 14명의 임차인이 거주하고 있었습니다. 의뢰인들은 처음에 직접 고소장을 작성해 임대인을 사기 혐의로 고소하였습니다. 그러나 경찰은 보증금 반환 문제는 민사 사안이라는 취지의 의견을 보였고, 사건이 형사 절차에서 정리될 위기에 놓였습니다. 의뢰인들은 이 단계에서 법무법인 정앤김을 선임하였고, 정앤김은 고소보충의견서를 제출해 형사 사건으로 다시 다투었습니다.

2. 진행 경과

3. 의뢰인에게 불리했던 사정

① 경찰이 민사 사안이라는 취지의 의견을 보였습니다

가장 큰 난관은 수사기관의 시각이었습니다. 의뢰인들이 직접 낸 고소에 대해 경찰은 보증금을 돌려받지 못한 문제는 민사로 해결할 사안이라는 취지의 의견을 보였습니다. 이대로라면 사건은 혐의 없이 종결되고, 의뢰인들은 민사소송과 경매 배당에만 기대야 하는 상황이었습니다.

② 계약서와 설명서에는 위험이 '적혀' 있었습니다

중개대상물 확인설명서에는 "임대인 구술에 의한 선순위 총 보증금 약 OO원임을 확인 후 계약에 임함"이라는 문구가 들어 있었습니다. 임대인 측은 위험을 이미 알렸다고 주장할 여지가 있었고, 서류만 보면 임차인이 알고 계약한 것처럼 보일 수 있었습니다.

③ 임대인이 계약 현장에 직접 나오지 않았습니다

일부 계약은 임대인이 위임장을 주고 중개사무소 직원이 대리해 체결하였습니다. 기망 발언 대부분이 중개사무소 직원의 입에서 나왔기 때문에, 임대인 본인의 기망으로 연결하는 작업이 필요하였습니다.

④ 전세사기는 '단순 채무불이행'으로 보이기 쉽습니다

임대인이 "경기가 나빠져 돌려주지 못했을 뿐"이라고 주장하면, 겉으로는 흔한 보증금 미반환 분쟁과 구별하기 어렵습니다. 경찰의 민사 취지 의견을 뒤집으려면 계약 당시부터 반환 의사나 능력이 없었다는 점을 객관적 자료로 보여 주어야 했습니다.

4. 전세사기는 어떻게 사기죄가 되나요?

사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득한 사람은 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해집니다(형법 제347조 제1항). 사기죄의 기망은 허위 사실을 말하는 적극적 행위뿐 아니라, 알려야 할 사실을 알리지 않는 소극적 행위도 포함합니다.

대법원은 거래 상대방이 일정한 사정을 알았다면 거래하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우, 그 사정을 고지할 신의칙상 의무가 있고 이를 알리지 않으면 기망이 되어 사기죄가 성립한다고 봅니다(대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결). 또한 임차인에게는 계약 종료 시 보증금을 돌려받을 수 있는지가 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소라는 점도 판례로 확인되어 있습니다(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 등).

다중주택은 왜 더 위험한가요?

다중주택은 건축법 시행령상 단독주택의 한 종류로, 호실별 구분소유가 인정되지 않아 건물 전체가 하나의 등기부에 기재됩니다. 그래서 임차인이 등기부를 떼어 보아도 다른 호실의 선순위 보증금이 얼마인지 알 수 없고, 임대인이 그 규모를 줄여 말하거나 숨기기 쉽습니다.

5. 법무법인 정앤김의 대응

정앤김 정성엽 변호사, 김정현 변호사, 이재영 변호사는 경찰이 민사 사안으로 보던 사건을 형사 사건으로 다시 다투기 위해 고소보충의견서를 제출하였습니다. 핵심은 "돈을 못 돌려준 것"이 아니라 "처음부터 돌려줄 수 없는 상태에서 보증금을 받은 것"이라는 점을 객관적 자료로 보여 주는 것이었습니다.

① 계약 당시 이미 보증금을 돌려줄 수 없었다는 점을 수치로 입증하였습니다

정앤김은 토지·건물 등기사항전부증명서, 경매 사건 자료, 법원 감정평가서를 함께 제출하였습니다. 임대인 측 법인은 토지를 취득하면서 거액의 근저당권을 설정하였고, 건물 신축 뒤 이를 공동담보로 추가하였습니다.

근저당 채권최고액에 선순위 임차인들의 보증금을 더하면, 법원 경매 절차에서 나온 감정가보다 수억 원이 많았습니다. 일부 의뢰인의 경우 계약 시점의 선순위 채권 총액이 감정가를 약 3억 원 가까이 넘었습니다. 정앤김은 이 수치를 바탕으로, 임대인이 계약 당시부터 새 보증금으로 기존 보증금을 막는 '돌려막기' 구조였다고 주장하였습니다.

② 대출 연체와 선순위 보증금을 숨긴 것이 기망이라는 점을 밝혔습니다

임대인 측은 2024년 5월 대출 만기 원리금을 갚지 못해 사실상 채무불이행 상태가 되었습니다. 의뢰인 중 2명은 그로부터 5~6개월이 지난 뒤 계약을 체결하였는데, 이 중대한 사실은 전혀 고지되지 않았습니다.

또한 다중주택은 선순위 채권과 선순위 보증금이 일정 기준을 넘으면 전세보증보험 가입이 거절되는데, 임차인들에게는 "보증보험 기관에 적자가 나서 받아 주지 않는다"는 엉뚱한 이유가 전달되었습니다. 정앤김은 판례가 말하는 고지의무를 근거로, 이러한 은폐와 허위 설명이 사기죄의 기망에 해당한다고 정리하였습니다.

③ 임차인 4명의 기망 경위를 각각 따로 정리하였습니다

같은 건물이라도 계약 시기와 방식이 달랐기 때문에, 정앤김은 의뢰인마다 기망의 내용을 나누어 정리하였습니다.

• 부동산 가치 허위 고지: 계약 당시 건물·토지 가치를 실제 감정가보다 수억 원 부풀려 말하며 선순위 채권을 빼도 보증금 반환이 가능하다고 안심시킨 사정을 밝혔습니다.

• 묵시적 갱신 유도: 대출 연체 직후 임차인의 전세대출 연장 과정에서 계약 유지 의사를 밝혀, 임차인이 만기 전 해지 통보를 할 기회를 사실상 잃게 된 경위를 정리하였습니다.

• 허위 안심 발언: "전세사기는 이미 끝났다", "유튜브로 유명하고 외제차를 탈 정도로 돈이 많은 사람이다"처럼 임대인의 신용을 보증하는 말로 우려를 잠재운 사실을 구체적으로 적었습니다.

• 가압류 축소 설명: 입주 뒤 가압류가 기입되자 "금액이 크지 않은 보복성 압류", "사업상 걸린 것"이라고 축소한 사정도 함께 제시하였습니다.

④ 전세사기피해자 결정문을 추가 증거로 제출하고 공범 수사를 요청하였습니다

의뢰인 4명은 모두 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 국토교통부로부터 전세사기피해자 결정을 받았습니다. 결정문에는 임대인이 보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택을 취득·임대하는 등 반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있다는 요건이 충족되었다고 기재되어 있었습니다. 정앤김은 고소보충의견서와 증거제출서를 통해 이 결정문들을 수사기관에 제출하였습니다.

아울러 실제 중개 업무를 맡은 중개사무소 직원이 자격 없이 임대인의 신용을 적극적으로 보증한 점을 들어, 임대인과의 금전거래 내역 조사와 참고인 조사를 요청하였습니다.

6. 결과: 사기 혐의 검찰 송치

경찰은 2026년 9월 임대인을 사기 혐의로 검찰에 송치하는 결정을 하였습니다. 송치결정서에는 임대인이 다른 개발사업 실패로 거액의 투자금 반환 채무를 지고 있었고, 기존 보증금을 새 보증금으로 돌려막고 있어 신규 임차인 모집이 끊기면 보증금을 반환할 수 없다는 사실을 알고 있었다는 기초 사실이 적혔습니다.

범죄사실은 두 갈래로 정리되었습니다. 하나는 반환 의사 없이 새 임차인 7명과 전세계약을 맺어 보증금을 받은 부분이고, 다른 하나는 반환 능력이 없음을 알면서 기존 임차인 7명의 묵시적 갱신을 받아들여 보증금을 반환하지 않은 부분입니다. 그 결과 고소인 14명, 전세보증금 합계 17억 7,500만 원의 편취 혐의가 인정되어 송치되었습니다. 정앤김이 주장한 반환 능력 부재와 묵시적 갱신 유도의 기망성이 송치 범죄사실에 그대로 반영되었습니다.

의뢰인 4명의 피해(합계 4억 9,000만 원)도 이 범죄사실 안에 포함되었습니다. 경찰이 처음 민사 사안이라는 취지의 의견을 보였던 사건이 정앤김의 고소보충 이후 사기 혐의 검찰 송치로 이어진 것입니다. 의뢰인들은 이번 송치 결정과 전세사기피해자 결정을 바탕으로 형사 절차와 피해 지원 절차를 함께 이어갈 수 있게 되었습니다. 중개사무소 직원에 대해서는 수사가 진행 중입니다.

7. 이 사례의 의미

① 경찰이 민사 사안으로 보더라도 다시 다툴 수 있습니다

임차인이 직접 낸 고소는 "보증금을 못 받았다"는 사정에 머물기 쉽고, 수사기관도 민사 문제로 보기 쉽습니다. 이 사건은 고소보충의견서로 사기죄의 구성요건에 맞춰 사실과 증거를 다시 정리하면, 민사 취지로 기울던 사건도 형사 절차로 되돌릴 수 있다는 점을 보여 줍니다.

② 전세사기는 '숫자'로 입증해야 합니다

"돌려줄 생각이 없었다"는 주장은 말만으로는 받아들여지기 어렵습니다. 근저당 채권최고액, 선순위 보증금, 법원 감정가를 나란히 놓고 계약 당시 이미 반환이 불가능했다는 점을 보여 주는 것이 핵심이었습니다.

③ 임차인마다 기망의 모습이 다릅니다

같은 건물의 피해자라도 계약 시기, 대리 계약 여부, 들은 설명이 모두 달랐습니다. 이를 임차인별로 나누어 정리한 덕분에, 신규 계약과 묵시적 갱신이라는 두 유형의 범죄사실이 모두 송치 대상에 포함될 수 있었습니다.

④ 행정 절차의 결과도 형사 절차의 증거가 됩니다

국토교통부의 전세사기피해자 결정은 피해 지원을 위한 절차이지만, 그 결정 이유는 임대인의 반환 의사·능력을 의심할 상당한 이유가 있다는 판단을 담고 있습니다. 이를 수사기관에 제때 제출해 고소 내용의 신빙성을 높였습니다.

8. 비슷한 상황이라면 이렇게 준비하세요

전세보증금을 돌려받지 못해 고소를 고민하고 계시다면 다음 자료를 먼저 챙겨 두시기 바랍니다.

1. 전세계약서, 중개대상물 확인설명서(특히 선순위 보증금 기재란)

2. 보증금 이체확인증과 전세대출 관련 서류

3. 건물·토지 등기사항전부증명서(계약 당시와 현재)

4. 경매 사건 자료와 감정평가서(경매가 진행 중인 경우)

5. 중개사·임대인과 주고받은 문자, 통화 녹음, 명함 등 설명 내용을 보여 주는 자료

6. 전세사기피해자 결정통지서(신청한 경우)

9. 자주 묻는 질문

Q1. 전세보증금을 못 돌려받으면 무조건 사기죄로 고소할 수 있나요?

그렇지는 않습니다. 단순히 만기에 돈을 못 돌려준 것만으로는 민사상 채무불이행에 그칠 수 있습니다. 계약 당시부터 반환 의사나 능력이 없었다는 점, 또는 알려야 할 중요한 사실을 숨겼다는 점이 드러나야 사기죄가 문제됩니다.

Q2. 다중주택 전세는 왜 보증보험 가입이 안 되나요?

다중주택은 선순위 채권과 선순위 임차인 보증금의 합계가 일정 기준을 넘으면 전세보증보험 가입이 거절됩니다. 가입이 안 된다는 설명을 들었다면, 그 진짜 이유가 선순위 채권 과다 때문은 아닌지 반드시 확인해야 합니다.

Q3. 계약을 중개사무소 직원이 대신 했는데 임대인을 고소할 수 있나요?

가능합니다. 이 사건에서도 임대인이 위임장을 주어 대리 계약을 하게 한 사정이 오히려 임대인의 재정 상태 확인 기회를 막은 정황으로 제시되었습니다. 중개 과정에서의 허위 설명은 중개사무소 관계자의 책임 문제로도 이어질 수 있습니다.

Q4. 전세사기피해자 결정을 받으면 형사 고소에도 도움이 되나요?

결정 자체가 유죄를 의미하지는 않지만, 결정 이유에 임대인의 반환 의사·능력을 의심할 상당한 이유가 있다는 판단이 담기는 경우가 많습니다. 이 사건처럼 수사기관에 증거로 제출해 고소 내용을 뒷받침하는 자료로 쓸 수 있습니다.

전세사기 사건은 피해자가 여러 명이고 계약 시기와 경위가 제각각이어서, 임차인별로 기망의 내용을 정리하고 객관적 자료로 반환 불능을 입증하는 작업이 중요합니다. 비슷한 피해로 고민하고 계시다면 가능한 한 빨리 전세사기 사건 경험이 있는 변호사와 상의하시기 바랍니다.