건물철거·토지인도 소송, 관습법상 법정지상권 항변으로 2년 이상 거주기간 확보 및 과거 부당이득금 전액 포기 조정 성립

반세기 넘은 목조주택 건물철거·토지인도 소송,

관습법상 법정지상권 항변으로 2년 이상 거주기간 확보 및 과거 부당이득금  전액 포기 조정 성립

1. 사건 개요

피고의 부친은 이 사건 토지와 그 지상 목조주택(이하 '이 사건 건물')을 함께 소유하고 있었습니다. 

피고의 부친은 1969년 토지를 제3자에게 매도하여 1970. 12. 29. 소유권이전등기가 마쳐졌으나 건물은 계속 소유하였고, 그 후 건물은 상속을 통해 피고에게 승계되었습니다(2004년 소유권보존등기). 피고 측은 건물을 소유·사용하면서 토지 소유자 측 관리인에게 지료를 지급하여 왔습니다.

그런데 2020년 종전 토지 소유자로부터 토지를 증여받은 원고는, 피고가 아무런 권원 없이 토지를 무단 점유하고 있다고 주장하며 

① 건물철거 및 토지인도, 

② 과거 10년분 부당이득금 및 연 12%의 지연손해금, 

③ 2026. 6. 23.부터 토지 인도 완료일까지 월 200만 원의 부당이득금 지급

을 구하는 소를 제기하였습니다. 삶의 터전을 하루아침에 잃을 위기에 처한 피고는 법무법인 정앤김에 사건을 의뢰하였습니다.

2. 법무법인 정앤김의 조력

법무법인 정앤김은 폐쇄등기부, 건축물대장, 제적등본, 상속재산분할협의서, 지료 송금내역, 토지 관리인과의 문자메시지 등을 면밀히 분석하여, 피고가 단순한 무단점유자가 아니라 정당한 사용권원을 가진 자라는 점을 다음과 같은 법리로 적극 주장하였습니다.

가. 관습법상 법정지상권의 성립

동일인 소유이던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 소유자를 달리하게 된 경우 건물 철거 특약이 없는 한 건물 소유자는 관습법상 법정지상권을 취득하고, 이 관습법은 현재에도 법적 규범으로서 효력이 유지되고 있습니다(대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결). 

또한 처분 당시 토지와 건물이 동일인 소유이면 족하고 원시적으로 동일인 소유일 필요는 없습니다(대법원 1995. 7. 28. 선고 95다9075, 9082 판결). 

법무법인 정앤김은 토지 처분 당시 토지와 건물이 모두 피고 부친의 소유였고, 토지 소유권이전등기로 소유자가 달라졌으며, 철거 특약도 없었으므로 1970. 12. 29. 법정지상권이 성립하였음을 입증하였습니다.

나. 철거 특약에 관한 증명책임과 토지 소유자 측의 지료 청구

법정지상권 발생을 배제하는 건물 철거 합의의 존재는 이를 주장하는 원고가 증명하여야 하고(대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카279 판결), 그 합의는 토지의 계속 사용을 그만두려는 당사자의 의사가 인정되는 것이어야 합니다(대법원 1999. 12. 10. 선고 98다58467 판결). 

오히려 토지 관리인이 피고에게 철거가 아닌 지료를 요구하고 수령해 온 사실은 토지 소유자 측 스스로 법정지상권의 존재를 전제하였음을 보여준다는 점을 부각하였습니다.

다. 상속에 의한 승계, 토지 양수인에 대한 대항력 및 신의칙

관습법상 법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권 취득으로서 등기 없이 효력이 발생하고(민법 제187조), 상속으로 피고에게 승계되었으며, 그 후 토지를 전득한 원고에게도 등기 없이 대항할 수 있습니다. 

나아가 법정지상권을 취득할 지위에 있는 건물 소유자에게 토지 소유자가 건물철거를 구하는 것은 지상권설정등기 의무자가 오히려 권리자에게 청구하는 것이어서 신의성실의 원칙상 허용될 수 없다는 점(대법원 1985. 4. 9. 선고 84다카1131, 1132 전원합의체 판결)도 함께 주장하였습니다.

라. 법정지상권 존속기간의 계속

존속기간 약정이 없는 관습법상 법정지상권에는 민법 제280조, 제281조가 준용되어 목조건물의 경우 그 기간이 15년이 됩니다. 

법무법인 정앤김은 토지 소유자 측이 각 존속기간 만료 이후에도 지료를 청구·수령하며 법정지상권 관계를 승인해 온 사정을 들어 법정지상권이 갱신되어 현재까지 존속하고 있고, 법원의 지료 결정이 없는 이상 지료 연체를 이유로 한 지상권 소멸청구(민법 제287조) 역시 불가능하다고 반박하였습니다.

마. 부당이득반환청구에 대한 방어

· 정당한 권원에 기한 점유이므로 부당이득이 성립하지 않고, 토지 소유자는 지료만을 청구할 수 있음

· 원고가 소유권을 취득한 2020. 7. 17. 이전 기간의 부당이득반환채권은 종전 소유자에게 귀속되므로 원고에게는 청구권원이 없음

· 지료는 토지 관리인이 통지한 금액을 초과할 수 없고 기지급 지료는 공제되어야 함

· 피고가 이행의무의 존부와 범위를 다투는 것이 상당하므로 연 12%의 지연손해금은 적용될 수 없음(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제2항)

3. 사건의 결과

법무법인 정앤김의 위와 같은 주장으로 원고 청구의 상당 부분이 받아들여지기 어렵다는 점이 드러나자 사건은 조정에 회부되었고, 의정부지방법원 고양지원에서 아래와 같이 피고에게 유리한 내용으로 조정이 성립되었습니다.

4. 사건의 의의

이 사건은 토지 소유권이 변동된 상황에서 원고가 피고를 무단점유자로 보아 즉시 철거와 고액의 부당이득을 청구한 사안입니다. 법무법인 정앤김은 반세기 전의 폐쇄등기부까지 추적하여 관습법상 법정지상권의 성립과 승계를 입증하고, 부당이득 청구의 범위와 액수를 법리적으로 하나하나 반박함으로써, 의뢰인이 충분한 기간 동안 삶의 터전을 유지하면서 이전을 준비할 수 있도록 하고 금전적 부담도 최소화하는 실질적인 결과를 이끌어냈습니다.

오래된 건물에 관한 철거 및 토지인도 청구를 받은 경우, 토지와 건물 소유관계의 연혁을 면밀히 검토하는 것이 얼마나 중요한지를 보여주는 사례입니다.

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