[사건개요]

의뢰인은 채무자와 서울 소재 부동산에 관하여 임대차보증금 1억 5,000만 원에 임대차계약을 체결하였습니다.

​

이후 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었으나, 채무자가 2024. 5.경 퇴거를 요청함에 따라 의뢰인은 2024. 10. 3. 짐을 모두 빼고 채무자에게 현관 비밀번호를 알려주는 방식으로 부동산을 인도하였습니다.

​

그러나 채무자는 보증금을 마련하지 못하였다며 반환을 일방적으로 유예하였고, 의뢰인은 인도 후 1년 6개월이 지나도록 보증금을 단 한 푼도 돌려받지 못하였습니다.

​

문제는 임대차 부동산이 이미 2023년경 신탁 회사로 앞으로 담보신탁등기가 마쳐져 있었다는 점이었습니다. 부동산의 등기부상 소유자가 신탁회사이므로, 채무자 명의의 부동산을 직접 가압류하는 통상의 방법으로는 채권 보전이 불가능한 상황이었습니다.

[법무법인 정앤김의 조력]

법무법인 정앤김의 정성엽, 김정현, 이재영 변호사는 다음과 같은 법리와 사실관계를 체계적으로 정리하여 재판부를 설득하였고, 그 결과 신탁부동산에 대한 소유권이전등기청구권 가압류 결정을 이끌어낼 수 있었습니다.

첫째, 가압류 대상의 정확한 특정

신탁부동산에 대해서는 위탁자가 직접 소유권을 행사할 수 없으므로 통상적인 부동산 가압류는 불가능합니다.

​

그러나 신탁계약의 신탁원부를 면밀히 분석한 결과, 신탁 종료 또는 해지 시 위탁자 겸 수익자인 채무자에게 신탁재산이 귀속되는 구조임을 확인하였습니다.

​

이에 따라 채무자가 제3채무자(수탁자)에 대하여 가지는 ‘신탁 종료 또는 해지를 원인으로 한 조건부·장래의 소유권이전등기청구권’을 가압류 대상으로 특정하였습니다. 이는 신탁부동산을 둘러싼 채권 보전의 사각지대를 메우는 핵심적인 법적 구성이었습니다.

둘째, 계약서상 금액과 실제 보증금 차이의 명확한 입증

계약서상 보증금(2억 2,000만 원)과 실제 보증금(1억 5,000만 원) 사이에 차이가 있었기 때문에, 의뢰인이 실제로 지급한 보증금이 얼마인지를 객관적으로 소명하는 것이 결정적이었습니다. 법무법인 정앤김은 ① 계좌이체 내역, ②녹취록 등을 체계적으로 정리·제출하였습니다.

셋째, 부동산 인도 사실의 법리적 보강

임대차보증금 반환청구권의 이행기 도래를 위해서는 임차목적물의 인도가 필요한데, 의뢰인은 이삿짐을 뺀 후 현관 비밀번호를 채무자에게 알려준 것 외에 별도의 인도 절차를 거치지 않았습니다.

​

법무법인 정앤김은 임대주택 인도의 판단 기준에 관한 대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결 등을 인용하여 점유 이전의 실질적 요건(열쇠·비밀번호 인계 등)이 모두 충족되었음을 논증함으로써 피보전권리의 성립 시점에 대한 어떠한 다툼의 여지도 남기지 않았습니다.

넷째, 신속한 채권 보전 실현

위와 같은 정밀한 신청서 구성을 바탕으로, 서울북부지방법원은 2026. 4. 14. 의뢰인의 신청을 그대로 인용하여, 청구금액 150,000,000원 전액에 대하여 채무자의 제3채무자에 대한 별지 기재 3개 부동산의 소유권이전등기청구권을 가압류하고, 제3채무자에게 소유권이전등기절차를 이행하지 말 것을 명하는 결정을 하였습니다.

[사건의 의의]

이 사건은 임대차보증금 반환을 둘러싼 분쟁에서 흔히 직면하는 ‘신탁부동산의 벽’을 효과적으로 돌파한 사례라는 점에서 큰 의미가 있습니다.

​

임대인이 자신 소유의 부동산을 신탁회사에 담보신탁한 경우, 임차인은 등기상 소유자가 신탁회사로 되어 있어 가압류·강제집행 등 채권 보전 수단을 강구하기 어려운 상황에 놓이게 됩니다.

​

본 사건은 이러한 경우에도 위탁자(임대인)가 신탁계약상 가지는 조건부·장래의 소유권이전등기청구권을 가압류 대상으로 특정함으로써 채권 보전이 가능함을 다시 한번 확인시킨 사례입니다.

​

법무법인 정앤김은 본 가압류 결정을 통해 채무자가 신탁 종료 후 부동산 소유권을 회복하더라도 의뢰인의 동의 없이는 이를 처분할 수 없는 법적 안전장치를 확보하였으며, 향후 본안 소송 및 강제집행 단계에서도 의뢰인이 보증금 전액을 회수할 수 있도록 지속적인 조력을 이어갈 예정입니다.