무자본 갭투자 전세사기 경찰 수사 후 검찰 송치 성공 사례

1. 사건 개요

2. 사건의 경위

의뢰인은 2019년 다세대주택을 보증금 2억 1,000만 원에 임차하였습니다. 2020년 7월 피고소인이 이 주택을 매수하여 새 임대인이 되었습니다. 매수가는 2억 1,700만 원이었습니다. 기존 보증금보다 700만 원 높은 금액에 불과했습니다. 피고소인은 자기 자본 없이 임차인의 보증금을 떠안고 주택을 산 것입니다.

2021년 8월 피고소인은 갱신계약을 체결하였습니다. 보증금은 2억 2,050만 원으로 올랐고, 1,050만 원을 추가로 받았습니다. 그런데 피고소인은 이미 2020년 1월 근저당권(채권최고액 6,000만 원) 설정계약을 맺은 상태였습니다. 2022년에는 채무를 갚지 못해 가압류와 세무서 압류까지 당했습니다. 피고소인은 이런 사정을 의뢰인에게 알리지 않았습니다.

3. 수사 대응 전략 및 핵심 주장

· 기망 법리 활용: 적극적인 거짓말이 없어도 됩니다. 알았다면 계약하지 않았을 사정을 숨겼다면 기망입니다. 대법원 판례를 근거로 고소장을 구성하였습니다.

· 반환 능력의 중요성: 보증금을 돌려받을 수 있는지는 계약의 핵심입니다. 이 점을 강조하였습니다.

· 정황의 시간순 입증: 갱신 당시 보증금이 매매대금보다 높았습니다. 근저당 설정계약은 임대차 계약보다 앞섰습니다. 주택은 담보가치가 없는 '깡통주택'이었습니다. 이후 가압류와 압류가 이어졌습니다. 등기사항전부증명서와 계약서로 입증하였습니다.

· 피해금액의 특정: 계약금, 잔금, 증액분 등 6회의 입금 내역을 정리하였습니다. 이체확인증과 영수증으로 편취액 2억 2,050만 원을 소명하였습니다.

4. 출국금지 신청으로 피의자신문 확보

고소 이후 피고소인이 해외로 출국하려는 정황이 확인되었습니다. 출국하면 피의자 조사가 어려워집니다. 수사가 크게 지연될 수도 있었습니다. 그래서 경찰에 출국금지를 신청하였습니다. 출국이 막혔고, 피고소인은 피의자신문에 출석하였습니다.

고소장 단계부터 대비해 둔 점이 주효했습니다. 피고소인이 해외에 있다는 사실을 밝혔습니다. 입국 시 통보도 요청해 두었습니다. 그 결과 피의자 신문을 거쳐 사건이 송치되었습니다.

5. 결과

경찰은 2026년 9월 사기 혐의로 송치를 결정하였습니다. 송치결정서의 범죄사실은 다음과 같습니다. 피의자는 채무초과와 체납으로 실질적 자산이 없었습니다. 그럼에도 자기 자본 없이 전세보증금으로 주택을 샀습니다. 보증금을 돌려줄 의사와 능력도 없었습니다. 이런 상태에서 의뢰인을 속여 총 2억 2,050만 원의 재산상 이익을 얻었다는 내용입니다. 사건은 검찰에 접수된 뒤 관할 검찰청으로 이송되어 진행 중입니다.