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문의하기[사실관계]
원고는 서울 강북구에 있는 한 다세대주택(이하 ‘이 사건 부동산’)을 임차하여 거주하던 임차인이고, 피고는 이 사건 부동산을 원고에게 임대한 임대인입니다.
원고와 피고는 친족 관계에 있는 사이로, 양측은 2021. 6. 3. 이 사건 부동산에 관하여 임대차계약을 체결하였습니다.
(당시 작성된 임대차계약서에는 보증금이 2억 4,500만 원으로 기재되어 있었으나, 원고와 피고는 별도의 합의에 따라 실제 보증금을 1억 5,000만 원으로 정하였고, 원고는 2021. 7. 27. 피고에게 위 1억 5,000만 원을 실제로 지급하였습니다)
그 후 원고는 2024. 10. 3. 이 사건 부동산에서 짐을 모두 옮긴 뒤 부동산을 인도하고 즉시 보증금의 반환을 요구하였습니다.
그러나 피고는 보증금을 마련하지 못하였다는 이유로 일방적으로 반환을 미루었고, 결국 원고는 보증금을 돌려받지 못한 채 법적 조치에 이르게 되었습니다.
[법무법인 정앤김의 조력]
법무법인 정앤김 정성엽, 김정현, 이재영 변호사는 원고를 대리하여 임대차보증금 반환청구 소송을 제기하면서, 이 사건의 특수성을 정확히 짚어 청구원인을 구성하였습니다.
첫째, 보증금의 실제 액수를 명확히 하였습니다.
이 사건은 계약서상 보증금(2억 4,500만 원)과 실제 지급된 보증금(1억 5,000만 원)이 일치하지 않는 사안이었습니다.
특히 원고와 피고가 오랫동안 알고 지낸 만큼 거래 정황만으로는 실제 보증금 액수에 관한 다툼이 발생할 여지가 있었으므로, 법무법인 정앤김은 송금 내역 등 객관적 자료를 토대로 실제 지급된 보증금이 1억 5,000만 원임을 분명히 하여 반환 대상 금액에 관한 불확실성을 제거하였습니다.
둘째, 임대차목적물의 인도(반환)가 적법하게 이루어졌음을 입증하였습니다.
임대차보증금 반환의무와 임차목적물 반환의무는 서로 동시이행관계에 있으므로, 임차인이 보증금 반환을 청구하고 임대인을 이행지체에 빠뜨리기 위해서는 임차인이 먼저 목적물을 인도하였다는 점이 전제되어야 합니다.
법무법인 정앤김은 대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결의 법리, 즉 임대주택의 인도는 점유의 이전을 의미하며 현관·대문 열쇠나 자동문 비밀번호의 전달, 이사 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단한다는 기준을 제시하였습니다.
셋째, 신탁부동산이라는 권리관계가 임대인의 보증금 반환의무에 영향을 미치지 않는다는 점을 전제로 청구를 구성하였습니다.
등기부상 소유권이 신탁회사에 있더라도, 임대차계약의 당사자로서 보증금을 수령한 임대인이 그 반환의무를 부담하는 것이므로, 법무법인 정앤김은 청구의 상대방을 임대인으로 명확히 특정하여 소를 제기하였습니다.
이와 같이 법무법인 정앤김이 사실관계와 법리를 빈틈없이 정리하여 청구원인을 작성한 결과, 원고의 청구를 전부 받아들였습니다.
[사건의 의의]
법원은 피고가 원고에게 임대차보증금 1억 5,000만 원과 함께, 원고가 부동산을 인도한 다음 날인 2024. 10. 4.부터 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결하여, 원고의 청구를 전부 인용하였습니다.
이 사건은 다음과 같은 점에서 의미가 있습니다.
먼저, 신탁부동산을 임차한 경우에도 보증금 반환을 받을 수 있는 길이 있음을 보여줍니다.
등기부상 소유권이 신탁회사에 이전되어 있으면 임차인이 권리 행사에 막연한 불안을 느끼기 쉽지만, 보증금 반환의무는 임대차계약을 체결하고 보증금을 받은 임대인이 부담하는 것이므로, 임대인을 상대로 한 청구를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.
다음으로, 계약서상 금액과 실제 지급 금액이 다른 경우에는 실제 지급한 보증금의 입증이 핵심이라는 점입니다. 특히 친족 사이의 거래처럼 계약의 형식과 실질이 어긋나기 쉬운 경우, 송금 내역 등 객관적 증거로 실제 거래 내용을 입증하는 것이 권리 보호의 출발점이 됩니다.
마지막으로, 임대차보증금 반환청구에서 목적물의 인도(점유 이전) 완료 여부와 그 시점이 매우 중요하다는 점을 확인할 수 있습니다.
보증금 반환과 목적물 반환은 동시이행관계에 있으므로 점유를 확실히 이전한 사실과 그 시점을 명확히 해 두어야, 그 다음 날부터 발생하는 지연손해금까지 온전히 청구할 수 있습니다.