도로로 쓰이는 사유지 부당이득반환 소송: 지자체의 '배타적 사용·수익권 포기' 항변을 넘어 과거 5년분과 장래 차임을 인정받은 1심 승소 사례

수십 년째 골목길로 쓰이고 있는 부친의 땅을 상속받은 의뢰인이, 그 땅을 도시계획도로로 지정하고 포장까지 한 지방자치단체를 상대로 사용료를 돌려달라고 청구한 사건입니다. 지방자치단체는 "도로로 점유한 적이 없고, 이전 소유자들이 이미 땅을 무상으로 내놓았다"고 다투었습니다. 법무법인 정앤김은 지자체의 점유 사실과 이전 소유자의 실제 이용 모습을 입증하였고, 법원은 1심에서 과거 5년분 차임 상당 부당이득과 앞으로 점유가 끝날 때까지의 차임 지급을 명하였습니다.

1. 사건의 개요

문제의 토지는 지방 도심 주택가에 있는 좁고 긴 모양의 작은 땅입니다. 일제강점기에 큰 필지에서 분할되면서 지목이 '도로'로 바뀌었고, 바로 옆 필지에는 주택이 지어졌습니다.

의뢰인의 부친은 1960년대 이 토지와 옆 필지를 함께 사들였고, 옆 필지 건물에서 배우자와 함께 작은 가게를 운영하였습니다. 부친은 1980년대에 옆 필지만 팔고 이 토지는 사망할 때까지 계속 소유하였으며, 의뢰인이 상속재산 협의분할을 거쳐 소유권을 넘겨받았습니다. 이때 관할 지방자치단체는 의뢰인에게 상속 안내문을 보내 이 토지에 대한 취득세를 내도록 안내하였고, 의뢰인은 그대로 납부하였습니다.

그 사이 지방자치단체는 2000년대 초 이 토지를 도시계획시설(도로)로 결정·고시하였고, 2020년대 들어 주변 정비사업의 하나로 이 토지를 포함한 일대에 도로포장공사를 하였습니다. 그런데도 토지 사용에 대한 보상이나 사용료는 한 번도 지급되지 않았습니다. 의뢰인은 2026년 2월 내용증명으로 매수 또는 사용료 지급을 요구하였으나, 지자체는 "도로개설사업이 시행되지 않아 협의취득은 법적 근거가 없다"고 회신하였습니다. 이에 의뢰인은 법무법인 정앤김을 선임하여 2026년 3월 부당이득반환 소송을 제기하였습니다. 내용증명 발송 단계부터 정앤김이 관여하였습니다.

2. 진행 경과

3. 의뢰인에게 불리했던 사정

① 땅이 80년 넘게 '도로'였습니다

이 토지는 1930년대부터 공부상 지목이 도로였고, 지자체는 1960~70년대의 옛 지적도와 항공사진을 내며 적어도 그때부터 사람들이 다니는 길이었다고 주장하였습니다. 오래된 통행로일수록 "소유자가 이미 땅을 내놓은 것"으로 보는 판결이 적지 않습니다.

② 지목 변경이 원래 소유자 자신의 이익 때문이었습니다

당시 법령상 도로에 접하지 않은 땅에는 건물을 지을 수 없었기 때문에, 원래 소유자가 옆 필지에 집을 짓기 위해 스스로 이 토지를 도로로 바꾼 것으로 보였습니다. 지자체는 이를 "자기 이익을 위해 스스로 길로 제공한 것"이라고 주장하였습니다.

③ 부친은 수십 년 동안 보상을 요구한 기록이 없었고, 옆 땅만 팔았습니다

부친이 생전에 담당 공무원과 통화하며 매수를 요청했다는 사정은 있었지만, 지자체는 이를 확인할 자료가 없다고 하였습니다. 또 부친이 도로 부분을 빼고 옆 필지만 판 사정, 이 토지에 재산세가 부과되지 않았던 사정도 포기의 근거로 제시되었고, 지자체는 비슷한 사안에서 소유자 청구를 배척한 하급심 판결 두 건을 참고자료로 냈습니다.

4. 사유지 도로 부당이득반환과 '배타적 사용·수익권 포기'란?

국가나 지방자치단체가 개인 땅을 보상 없이 도로로 쓰고 있다면, 소유자는 차임 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 이때 먼저 지자체가 그 땅을 '점유'하고 있는지가 문제됩니다. 판례는 도로법에 따른 노선 인정·도로구역 결정이나 도시계획사업으로 도로가 설정되면 도로관리청으로서의 점유를, 그런 절차가 없더라도 지자체가 기존 사실상 도로를 확장·포장하거나 하수도를 설치하는 등 공사를 해 일반 교통에 쓰게 하면 사실상 지배주체로서의 점유를 인정합니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다23951 판결, 대법원 2002. 3. 12. 선고 2001다70900 판결 등).

다음으로 지자체는 흔히 "소유자가 독점적·배타적 사용·수익권을 포기했다"고 항변합니다. 대법원 전원합의체는 소유자가 땅을 공공 용도로 제공한 경위, 소유 경위와 보유 기간, 소유자가 얻은 이익, 토지의 위치와 형태 등을 종합해 이를 판단하도록 하면서도, 이 법리는 소유권 행사를 제한하는 예외이므로 신중하고 엄격하게 적용해야 하고 그 증명책임은 제한을 주장하는 쪽에 있다고 보았습니다(대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결, 대법원 2024. 2. 15. 선고 2023다295442 판결). 또 사용·수익권 행사가 제한되더라도 소유권의 본질인 사용·수익권 자체를 완전히 잃는 것은 아닙니다(대법원 2013. 8. 22. 선고 2012다54133 판결).

5. 법무법인 정앤김의 대응

정앤김 정성엽 변호사, 김정현 변호사, 이재영 변호사는 지자체 항변을 '점유하지 않았다'와 '이미 포기했다' 두 갈래로 나누고, 각 주장이 지자체 자신의 행정행위와 어긋난다는 점을 집중적으로 드러냈습니다.

① 지자체가 도로 부지를 점유하고 있다는 점을 입증하였습니다

지자체는 도시계획시설(도로) 결정은 했지만 실제 개설사업은 하지 않았고, 최근의 포장공사는 기존 통행로의 유지·보수에 불과하다고 주장하였습니다. 정앤김은 판례상 '사실상 지배주체로서의 점유'는 바로 기존 사실상 도로에 포장이나 유지·보수 공사를 해 일반 교통에 쓰게 하는 경우에 인정된다는 점을 들어, 지자체의 "유지·보수였다"는 설명 자체가 점유를 자인하는 것이라고 반박하였습니다(대법원 1991. 9. 24. 선고 91다21206 판결 등).

또 지자체가 수십 년 전부터 통행로였다고 강조하면서도 점유는 없다고 하는 것은 앞뒤가 맞지 않고, 점유하지 않는 땅이라면 도시계획도로로 지정하거나 포장공사를 할 이유도 없다는 점을 짚었습니다.

② 오래전 지목 변경과 보상 미요구는 권리 포기가 아니라고 다투었습니다

1930년대의 지목 변경은 옆 필지 건축을 위한 공부상 조치일 뿐이고, 그것이 사실이더라도 1960년대 땅을 산 부친이 무상 제공 의사를 가졌다는 근거는 되지 못한다고 주장하였습니다. 지자체가 처음에는 "부친이 포기했다"고 했다가 뒤에 "원래 소유자와 부친이 포기했다"고 주장을 바꾼 점도, 부친에 대한 포기 근거가 부족함을 스스로 인정한 것이라고 지적하였습니다.

보상을 요구하지 않았다는 소극적 사정은 정보 부족, 행정기관과의 교섭 부담 등 여러 이유로 생길 수 있어 곧바로 권리 포기로 볼 수 없다는 점도 강조하였습니다. 오히려 부친은 생전에 담당 공무원에게 매수나 사용료 지급을 요청했고, 담당자는 예산이 없어 나중에 진행하겠다는 취지로 답하였습니다. 지자체는 이를 확인할 자료가 없다고 했을 뿐 그 사실 자체를 부인하지는 못하였습니다.

③ 부친이 땅을 영업 공간으로 써 온 사실을 입증하였습니다

정앤김은 부친이 1960년대 가게 건물 부지와 이 토지를 함께 사서 하나의 영업 공간으로 썼다는 점에 주목하였습니다. 당시 그 집을 드나들던 가족 아닌 제3자의 사실확인서를 받아, 부친의 배우자가 이 땅 위에 탁자를 놓고 물건을 팔았고 손님들이 그 앞에서 줄지어 기다렸다는 구체적 장면을 제출하였습니다.

지자체가 확인자와 가족의 친분, 작성 방식, 날인 형식을 문제 삼자, 가족관계증명서로 확인자가 친족이 아님을 밝히고, 사문서는 서명이나 날인 중 하나만 있어도 진정성립이 추정된다는 점(민사소송법 제358조), 확인서에 법률 용어 없이 목격 장면만 담겨 있다는 점을 들어 신빙성을 지켰습니다. 또 소유자 측이 탁자를 놓고 장사를 할 수 있었다는 것은 그 공간이 일반 공중의 자유로운 통행로가 아니었다는 뜻이고, 부친이 옆 필지만 팔고 이 토지를 30년 넘게 더 보유한 것은 포기가 아니라 소유를 유지하려는 의사였다고 주장하였습니다. 도시계획시설 결정 이후 땅을 달리 쓰지 못하게 된 것도 도시계획시설 결정이라는 지자체의 행정작용 때문이라는 점을 덧붙였습니다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제64조 제1항).

④ 지자체의 취득세 징수와 참고 판결의 차이를 짚었습니다

지자체는 이 토지에 재산세를 부과하지 않은 것이 포기의 근거라고 했지만, 정작 상속 때 보낸 안내문에는 이 토지가 재산세(토지) 과세물건으로 적혀 있었고, 지자체는 의뢰인에게서 이 토지의 취득세를 거두었습니다. 정앤김은 의뢰인을 정당한 소유자이자 납세의무자로 대하면서 소송에서는 "사용·수익권이 없어 손해도 없다"고 하는 것은 금반언과 신의성실의 원칙에 어긋난다고 주장하였습니다.

지자체가 낸 하급심 판결 두 건도 하나씩 분석하였습니다. 한 건은 원래 소유자가 땅 일부를 지자체에 팔아 보상금을 받으면서 남은 땅을 통로로 내준 사안이었고, 다른 한 건은 이미 도로로 쓰이는 사정을 알고 땅을 산 매수인 사안이었습니다. 이 사건은 부친이 땅을 팔거나 보상을 받은 적이 없고, 의뢰인은 도로 부담을 알고 산 제3자가 아니라 상속인이라는 점에서 사실관계가 근본적으로 다르다고 반박하였습니다.

⑤ 감정으로 차임을 산정하고 청구를 정리하였습니다

소 제기 당시에는 사용료를 알 수 없어 일부청구로 시작한 뒤, 측량감정으로 도로 부분을 특정하고 임료 감정으로 월 차임을 산정하였습니다. 이어 지방자치단체에 대한 금전채권의 소멸시효가 5년이라는 점(지방재정법 제82조 제2항)과 내용증명 도달이 최고로서 시효를 중단시킨다는 점(민법 제174조)을 근거로, 내용증명 도달일부터 거꾸로 5년분을 계산해 청구를 확장하였습니다.

6. 결과: 과거 5년분 부당이득과 장래 차임 인정

법원은 2026년 10월 다음과 같이 판결하였습니다.

• 피고는 원고에게 과거 5년분 부당이득금과 이에 대한 지연손해금을 지급하라.

• 피고는 내용증명 도달일부터 이 토지에 대한 피고의 점유 종료일까지 매월 감정 결과에 따른 차임 상당액을 지급하라.

• 원고의 나머지 청구를 기각한다. (원고가 내용증명 도달 당일부터 구한 지연손해금을 그 다음 날부터로 인정한 하루 차이 부분입니다.)

• 소송비용은 피고가 부담하고, 지급을 명한 부분은 가집행할 수 있다.

법원은 지자체가 늦어도 2000년대 초 도시계획시설 결정을 할 무렵부터 이 토지를 점유하였다고 보았습니다. 포기 항변에 대해서는 원래 소유자가 건축을 위해 지목을 바꾼 것으로 보이더라도 무상 제공 의사나 보상을 받았다는 자료가 없고, 부친이 도로 부분을 뺀 나머지 땅만 판 것도 사용·수익권 포기로 단정할 수 없으며, 의뢰인은 토지 인도가 아니라 사용료만 청구하고 있어 공익을 크게 해치지 않는다는 이유로 받아들이지 않았습니다.

이로써 의뢰인은 시효가 남아 있는 과거 5년분 사용료 청구액을 전부 인정받았고, 앞으로도 지자체가 도로로 쓰는 동안 매달 사용료를 받을 수 있게 되었습니다.

7. 이 사례의 의미

① 오래된 골목길이라도 소유권은 사라지지 않습니다

80년 넘게 도로였던 땅이라도 지자체가 '포기'를 증명하지 못하면 소유자는 사용료를 청구할 수 있습니다. 법원은 포기 법리가 예외적인 것이어서 엄격하게 적용되어야 하고, 증명책임은 지자체에 있다는 점을 다시 확인하였습니다.

② 지자체 자신의 행정행위가 가장 강한 반박 근거였습니다

도시계획시설 결정, 도로포장공사, 상속 때의 취득세 징수는 모두 지자체가 한 일이었습니다. 정앤김은 이 행정행위들을 점유의 근거이자 '포기' 주장과 모순되는 사정으로 함께 활용하였습니다.

③ 땅을 실제로 어떻게 썼는지가 결론을 바꿀 수 있습니다

공부상 지목이나 항공사진만으로는 땅의 실제 쓰임을 알 수 없습니다. 반세기 전 이용 모습을 기억하는 제3자의 진술과 소유 관계 자료를 맞추어 제시한 것이 '자발적 무상 제공'이라는 지자체 주장을 약화시켰습니다.

8. 비슷한 상황이라면 이렇게 준비하세요

내 땅이 골목길이나 도로로 쓰이고 있다면 다음 자료를 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.

1) 토지 등기사항전부증명서와 옛 토지대장·폐쇄등기부(소유 경위와 보유 기간 확인)

2) 지적도와 도시계획시설(도로) 결정 고시문, 도로포장·하수도 공사 등 지자체 공사 자료

3) 상속 안내문, 취득세·재산세 납부 영수증 등 과세 관련 서류

4) 지자체와 주고받은 민원·내용증명·회신 문서, 통화 기록이나 메모

5) 과거 그 땅을 어떻게 썼는지 보여 줄 사진이나 이웃·지인의 진술

6) 인접 토지를 매매한 경우 그 계약서와 당시 사정

9. 자주 묻는 질문

Q1. 우리 땅이 수십 년째 골목길로 쓰이는데 구청에 사용료를 받을 수 있나요?

가능한 경우가 있습니다. 구청이 도시계획도로로 지정했거나 포장·하수도 공사를 한 사정이 있으면 점유가 인정될 수 있고, 이전 소유자가 땅을 무상으로 내놓았다는 점이 증명되지 않으면 차임 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

Q2. 사유지 도로 부당이득은 몇 년치까지 청구할 수 있나요?

지방자치단체에 대한 금전채권은 5년의 소멸시효가 적용됩니다. 내용증명으로 먼저 지급을 요구하고 6개월 안에 소를 제기하면, 내용증명 도달일부터 거슬러 5년분을 청구할 수 있습니다. 앞으로 생길 사용료도 '점유 종료일까지' 함께 청구할 수 있습니다.

Q3. 재산세를 안 냈으면 땅을 포기한 것으로 보나요?

재산세 비과세만으로 곧바로 포기로 보기는 어렵습니다. 사실상 도로에 대한 비과세는 법령에 따른 과세 처리일 뿐이고, 포기 여부는 소유 경위, 제공 경위, 소유자가 얻은 이익 등 여러 사정을 종합해 판단합니다.

Q4. 상속받은 땅인데 부모님이 그동안 보상을 요구하지 않았으면 불리한가요?

보상을 요구하지 않았다는 사정만으로 포기가 인정되지는 않습니다. 다만 이전 소유자가 땅을 어떻게 썼는지, 지자체에 매수나 보상을 요청한 적이 있는지 등을 자료로 보여 주는 것이 중요합니다.

사유지 도로 부당이득 사건은 수십 년 전 토지 이력과 지자체의 행정 기록을 함께 읽어야 결론이 갈립니다. 내 땅이 보상 없이 도로로 쓰이고 있다면 관련 서류를 정리한 뒤 부동산 민사 사건 경험이 있는 변호사와 상의하시기 바랍니다.

※ 이 사례는 의뢰인 보호를 위해 일부 내용을 비식별 처리하였으며, 사건의 결과는 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.