[측량해 보니 이웃 건물이 내 땅을 침범하고 있었다]

원고는 1990년대 중반경 경기도 소재 토지(이하 ‘원고 토지’)의 소유권을 취득하여 이를 오랜 기간 보유해 온 소유자입니다. 피고들은 원고 토지와 경계를 맞대고 있는 인접 토지(이하 ‘피고들 토지’)를 공유하는 자들로서, 종전 소유자로부터 각 지분을 이전받아 피고들 토지를 공동으로 소유하게 되었습니다.

원고는 2024년 11월경 한국국토정보공사에 경계복원측량을 의뢰하였고, 그 측량 결과 피고들 토지 지상에 건축되어 있는 건물의 일부가 경계선을 넘어 원고 토지를 침범하고 있다는 사실을 확인하게 되었습니다.

결국 피고들은 아무런 권원 없이 원고 토지의 일부를 점유하면서 그 지상 건물을 통해 이를 사용·수익하고 있었던 것입니다.

이에 원고는 침범 부분 지상 건물의 철거, 침범된 토지의 인도, 그리고 무단 점유 기간에 상응하는 부당이득(차임 상당액)의 반환을 구하는 소를 제기하였습니다.

소 제기 당시에는 침범 건물의 소유자가 누구인지 명확하지 않아 우선 성명불상자를 상대로 소를 제기한 뒤, 이후 침범 주체를 특정하여 피고들을 상대로 한 청구로 정리하였습니다.

이에 대하여 피고들은 다음과 같이 원고의 청구를 다투었습니다.
① 원고 토지와 피고들 토지가 본래 동일인의 소유였으므로 법정지상권 내지 관습법상 법정지상권이 성립한다
② 오랜 기간 평온하게 거주해 온 마을 사정상 원고의 청구는 신의칙에 반하고 권리남용이다
③ 부당이득 청구 중 일부는 소멸시효가 완성되었다
④ 침범 범위와 면적에 대한 객관적 근거가 부족하다

[법무법인 정앤김의 조력: 네 가지 관문]

법무법인 정앤김의 김정현, 정성엽, 이재영 변호사는 다음과 같은 점에 주력하여 원고의 권리 회복을 이끌어냈습니다.

1. 사실조회로 침범 건물 소유자 특정

소 제기 당시 침범 건물의 소유자가 분명하지 않았으나, 법무법인 정앤김은 건축물대장과 등기 자료 등을 토대로 사실조회를 적극 활용하여 실제 침범 주체인 피고들을 특정하고, 이들을 상대로 청구를 명확히 구성하였습니다.

2. 법원 측량감정으로 침범 범위 확정

경계침범 사건의 성패는 침범 부분의 위치와 면적을 다툼의 여지 없이 특정하는 데 달려 있습니다.

법무법인 정앤김은 법원 측량감정을 신청하여 침범 부분을 확정하고, 이에 맞추어 청구취지를 정밀하게 변경하였으며, 감정 결과를 반영한 적정 차임을 기준으로 부당이득 청구액 역시 합리적으로 정리하였습니다. 이로써 피고들이 제기한 ‘침범 범위가 불명확하다’는 항변의 근거를 사전에 제거하였습니다.

3. 등기 연력 분석으로 법정지상권 항변 배척

핵심 쟁점이었던 법정지상권·관습법상 법정지상권 항변을 배척시켰습니다.

법무법인 정앤김은 양 토지의 등기 연혁을 면밀히 분석하여, 침범 건물이 건축될 무렵 원고 토지는 이미 원고가 단독으로 소유하고 있었고, 건물의 소유자와 침범된 원고 토지의 소유자가 동일인이었던 사정이 존재한 적이 없다는 점을 입증하였습니다.

관습법상 법정지상권은 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였다가 매매 등으로 그 소유자가 달라진 경우에 비로소 성립하는 것인데, 이 사건에서는 그 전제인 ‘동일인 소유’ 요건 자체가 충족되지 않았으므로 피고들의 항변은 성립할 수 없다는 점을 명확히 하였습니다.

4. 신의칙 위반·권리남용 항변 반박

신의칙 위반·권리남용 항변에 대해서도 효과적으로 대응하였습니다.

피고들은 마을의 평온, 원고의 부동산 매각 의도 등을 들어 원고의 청구가 부당하다고 주장하였으나, 법무법인 정앤김은 자신의 토지를 침범당한 소유자가 그 반환과 회복을 구하는 것은 소유권에 기초한 가장 본질적이고 정당한 권리 행사라는 점, 권리남용으로 평가되기 위한 엄격한 요건을 전혀 갖추지 못하였다는 점을 논리적으로 반박하였습니다.

[결과: 건물 철거와 토지 인도 결정 확정]

이러한 주장과 입증의 결과, 재판부는 원고 측의 청구가 정당하다고 판단하여 피고들로 하여금 침범 부분 지상 건물을 철거하고 침범 토지를 일정 기한까지 인도하도록 하는 내용의 조정을 갈음하는 결정을 내렸습니다.

법무법인 정앤김은 분쟁의 조속하고 확실한 종결을 위하여, 산정 금액이 크지 않은 부당이득(차임) 청구 부분은 정리하는 대신 건물 철거와 토지 인도라는 가장 핵심적인 권리 회복을 확정적으로 확보하는 전략을 택하였고, 이 결정은 당사자가 이의를 제기하지 않음으로써 재판상 화해, 즉 확정판결과 동일한 효력을 가지게 되었습니다.

[사건의 의의]

이 사건은 인접 토지 소유자 사이에서 흔히 발생하는 경계침범 분쟁에서, 원고가 자신의 토지를 침범한 건물의 철거와 토지 인도를 끝까지 관철한 사례입니다.

경계침범 사건은 외형상 단순해 보이지만, 실제로는 침범 범위의 객관적 특정, 상대방이 흔히 내세우는 법정지상권·관습법상 법정지상권 항변에 대한 대응, 그리고 오랜 점유를 근거로 한 신의칙·권리남용 항변의 극복이라는 여러 법적 관문을 모두 통과해야 비로소 권리를 회복할 수 있습니다.

특히 두 토지의 소유관계가 과거에 복잡하게 얽혀 있는 경우, 상대방의 법정지상권 주장은 토지 소유자의 권리 행사를 가로막는 가장 강력한 방어 수단이 됩니다.

법무법인 정앤김은 등기 연혁의 정밀한 분석을 통해 ‘동일인 소유’ 요건이 충족되지 않았음을 밝혀 이러한 항변을 정면으로 무너뜨렸고, 측량감정을 통해 침범 범위를 다툼 없이 특정함으로써 청구의 객관성을 확보하였습니다. 그 결과 원고는 자신의 토지를 온전히 회복할 수 있는 확정적 결과를 얻게 되었습니다.

이 사례는 토지 경계를 둘러싼 분쟁에서 무엇을 어떻게 입증하고, 상대방의 어떤 항변에 어떻게 대비해야 하는지를 잘 보여줍니다. 경계침범으로 권리를 침해받고 있는 토지 소유자라면, 막연히 시간이 지나기를 기다리기보다는 정확한 측량과 등기 분석을 토대로 한 체계적인 대응이 권리 회복의 핵심이라는 점을 시사하는 의미 있는 사건이라 할 것입니다.

[자주 묻는 질문]

Q1. 옆집 건물이 내 땅을 침범했으면 철거를 요구할 수 있나요?

네. 상대방에게 정당한 권원이 없다면 토지 소유자는 침범 부분 건물의 철거와 토지 인도, 그동안의 사용료에 해당하는 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다.

Q2. 침범 여부는 어떻게 확인하나요?

한국국토정보공사에 경계복원측량을 의뢰하면 경계선과 침범 여부를 확인할 수 있습니다. 소송 중에는 법원에 측량감정을 신청해 침범 위치와 면적을 확정합니다.

Q3. 상대방이 오래 써 왔으면 그 땅이 상대방 것이 되나요?

오랜 점유만으로 바로 소유권이 넘어가지는 않습니다. 점유취득시효가 인정되려면 일정 기간 이상 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하는 등 엄격한 요건을 갖춰야 하므로, 구체적인 점유 경위를 따져 봐야 합니다.

번호	분류	제목	작성일

152	민사	인접 토지의 경계를 침범한 건물의 철거와 토지 인도를 이끌어낸 사례	2026-09-08

121	민사	토지인도 + 건물철거 내용증명(20년간 점유취득시효 주장 배제)	2025-12-11

승소사례