전세사기 임대인 형사 고소 방법, 보증금을 돌려받지 못했다면 확인할 사항

전세보증금을 돌려받지 못했다면 임대인을 형사 고소해 사기죄 책임을 물을 수 있을까요?

보증금 미반환만으로 사기죄가 성립하는 것은 아니지만, 계약 당시 임대인이 보증금 반환이 어려운 사정을 알고도 이를 숨겼다면 형사 고소를 검토할 수 있습니다.

이때 중요한 것은 임대인의 재산 상태와 기망행위, 보증금 지급 경위를 객관적인 증거로 입증하는 것입니다.

특히 임차보증금을 활용해 주택을 매수하는 이른바 ‘무자본 갭투자’ 전세사기 사건에서는 주택의 매매대금, 선순위 권리관계, 임대인의 채무 상태 등을 종합적으로 살펴봐야 합니다.

형사 고소와 함께 실제 보증금을 회수하기 위한 민사상 대응도 준비할 필요가 있습니다.

1. 전세사기 임대인 형사 고소, 어떤 경우 가능할까요?

전세사기 사건에서 주로 문제 되는 범죄는 형법 제347조 제1항의 사기죄입니다.

사기죄가 성립하려면 사람을 속이는 기망행위가 있어야 하고, 그로 인해 재산을 교부받거나 재산상 이익을 취득해야 합니다. 따라서 임대인이 보증금을 반환하지 못하고 있다는 결과만으로 사기죄가 성립한다고 단정할 수는 없습니다.

핵심은 임대차계약을 체결하거나 보증금을 증액할 당시 임대인이 어떤 재산 상태에 있었고, 보증금 반환에 영향을 미치는 중요한 사실을 알고도 숨겼는지입니다.

예를 들어 다음과 같은 사정은 사기 혐의를 검토할 때 중요한 판단 자료가 될 수 있습니다.

• 주택의 매매대금과 기존 임차보증금의 차이가 매우 적은 경우

• 주택에 근저당권 등 선순위 권리가 설정되어 있는 경우

• 임대인이 상당한 채무를 부담하고 있어 보증금 반환이 어려웠던 경우

• 임대인이 재산 상태나 보증금 반환 위험에 관해 사실과 다른 설명을 한 경우

• 계약 당시 보증금을 반환할 현실적인 자금 마련 계획이 없었던 것으로 의심되는 경우

물론 이러한 사정이 있다고 해서 곧바로 사기죄가 인정되는 것은 아닙니다. 계약 당시의 구체적인 상황과 임대인의 인식, 실제 설명 내용 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

2. 무자본 갭투자 전세사기, 무엇이 문제일까요?

무자본 갭투자는 매매대금과 임차보증금의 차이가 적은 주택을 매수하면서 임차보증금에 크게 의존하는 투자 방식입니다. 이러한 거래 방식 자체가 곧바로 불법은 아닙니다.

문제는 임대인이 주택을 매수할 당시부터 보증금 반환 위험이 컸음에도 이를 제대로 알리지 않았거나, 반환 능력이 부족한 상황에서 임차인을 속여 보증금을 받았는지입니다.

가령 매매대금이 2억 1,700만 원인 주택에 기존 임차보증금 2억 1,000만 원이 설정되어 있다면 두 금액의 차이는 700만 원에 불과합니다. 여기에 근저당권 등 담보권이 존재하거나 추가 채무까지 부담하고 있다면 보증금 회수 위험을 면밀하게 확인해야 합니다.

다만 매매대금과 보증금의 차이만으로 주택을 곧바로 ‘깡통주택’이라고 단정하거나 사기죄가 성립한다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 주택 가치와 담보권 순위, 선순위 채무, 임대인의 전체 재산 상태 등을 함께 살펴봐야 합니다.

3. 전세사기 임대인 형사 고소 방법과 핵심 증거

전세사기 형사 고소를 준비한다면 단순히 보증금을 돌려받지 못했다는 사실을 주장하는 데 그치지 말고, 계약 당시의 상황과 임대인의 기망행위를 구체적으로 정리해야 합니다.

① 임대차계약서와 보증금 지급 내역 확보

먼저 최초 임대차계약서와 갱신계약서를 확보해야 합니다. 보증금이 여러 차례 지급되었다면 계약금, 잔금, 증액분 등으로 구분하고 지급일과 금액을 정리하는 것이 좋습니다.

이체확인증과 영수증은 실제 보증금이 지급되었다는 사실을 확인하는 자료입니다. 문자메시지나 카카오톡 대화, 통화 녹음 등도 계약 과정에서 임대인이 어떤 설명을 했는지 확인하는 데 도움이 될 수 있습니다.

② 등기사항전부증명서로 권리관계 확인

주택의 등기사항전부증명서를 통해 소유권 변동과 근저당권, 압류, 가압류 등의 내역을 확인해야 합니다.

특히 계약 당시 존재했던 권리와 계약 이후 발생한 권리를 구분하는 것이 중요합니다. 계약 이후 압류가 발생했다는 사실만으로 계약 당시부터 사기 의사가 있었다고 단정할 수는 없기 때문입니다.

근저당권의 설정계약일과 실제 등기일, 담보권의 순위 등도 확인해야 합니다.

③ 임대인의 기망행위와 반환 위험 입증

사기죄에서는 임대인이 어떤 사실을 숨기거나 사실과 다르게 설명했는지가 중요합니다.

임대인이 채무 상태를 알고 있었는지, 보증금 반환에 중대한 영향을 미치는 사실을 임차인에게 알렸는지, 임차인이 그 사실을 알았다면 계약을 체결하거나 보증금을 증액했을 것인지 등을 구체적으로 정리해야 합니다.

고소장에는 관련 사실을 시간순으로 기재하고 각 주장에 대응하는 증거를 첨부하는 것이 좋습니다.

④ 피해 금액을 명확하게 특정

형사 고소장에는 임대인이 언제 어떤 명목으로 얼마를 지급받았는지 구체적으로 기재해야 합니다.

최초 보증금과 갱신 시 증액분을 구분하고, 각 지급 내역을 이체확인증이나 영수증과 연결하면 수사기관이 피해 규모와 지급 경위를 파악하는 데 도움이 됩니다.

다만 실제 편취액은 지급 내역뿐 아니라 각 금액과 기망행위의 관계 등에 따라 판단될 수 있으므로, 최초 계약과 갱신계약의 경위를 구분해 설명할 필요가 있습니다.

4. 전세사기 형사 고소 성공사례, 어떤 점이 중요했을까요?

실제 무자본 갭투자 전세사기 사건에서 임차인은 보증금 합계 2억 2,050만 원을 지급한 뒤 임대인의 재산 상태와 보증금 반환 문제로 어려움을 겪었습니다.

이 사건에서는 주택의 매매대금과 기존 임차보증금의 차이, 근저당권 관련 자료, 이후 발생한 압류 내역, 보증금 지급 기록 등을 종합적으로 정리했습니다. 또한 피고소인의 해외 출국 가능성에 관한 정황을 수사기관에 알리고 필요한 조치를 요청했습니다.

그 결과 2026년 9월 경찰은 사기 혐의를 인정해 사건을 검찰에 송치했습니다. 다만 검찰 송치는 유죄 확정이나 보증금 반환을 의미하는 것은 아니며, 이후 형사절차는 별도로 진행됩니다.

사건의 구체적인 진행 과정과 입증 자료, 경찰 송치 결과는 별도로 게시한 성공사례에서 확인하실 수 있습니다.

[전세사기 형사 고소 성공사례 바로가기]

이 사례에서 살펴볼 점은 피해 사실을 단순히 나열하는 대신, 계약 당시의 재산 상태와 보증금 지급 경위를 객관적인 자료로 연결하고 수사 진행 과정에서도 필요한 대응을 이어갔다는 것입니다.

5. 임대인이 해외로 출국하려 한다면 어떻게 해야 할까요?

임대인이 해외로 출국하려는 정황이 확인된다면 수사기관에 관련 사실과 자료를 제출하고 필요한 조치를 요청할 수 있습니다.

다만 출국금지는 고소인이 요청한다고 자동으로 이루어지는 조치가 아닙니다. 관계 법령에 따른 요건과 필요성 등을 검토해 권한 있는 기관이 판단합니다.

따라서 해외 출국 가능성이 있다는 이유만으로 출국금지가 반드시 이루어진다고 기대하기보다는, 확인된 정황을 객관적인 자료로 제출하고 수사기관의 요청에 적극적으로 대응하는 것이 중요합니다.

고소장을 제출한 뒤에도 수사 진행 상황을 확인하고, 추가로 확보한 자료가 있다면 적절한 시점에 제출할 필요가 있습니다.

6. 전세사기 형사 고소와 보증금 반환 절차는 별개입니다

전세사기 피해자가 반드시 알아야 할 점은 형사 고소와 보증금 회수가 서로 다른 절차라는 사실입니다.

형사 고소는 임대인의 사기 혐의에 대한 수사와 처벌을 구하는 절차입니다. 반면 보증금 반환을 위해서는 임대인의 재산 상태와 임차인의 권리관계에 따라 별도의 민사상 대응이 필요할 수 있습니다.

대표적으로 검토할 수 있는 절차는 다음과 같습니다.

어떤 절차가 적절한지는 임대차 종료 여부, 주택의 권리관계, 임대인의 재산 상태 등에 따라 달라집니다.

특히 임대인의 재산이 부족하거나 다른 채권자들의 권리가 설정되어 있다면 형사절차의 진행과 별개로 보증금 회수 가능성을 검토해야 합니다.

7. 전세사기 임대인 형사 고소 전 주의할 사항

첫째, 보증금 미반환만으로 사기죄가 성립한다고 단정해서는 안 됩니다. 계약 당시의 재산 상태와 기망행위를 뒷받침할 자료가 필요합니다.

둘째, 계약 이후 발생한 압류나 체납을 계약 당시에도 존재했던 사정처럼 기재해서는 안 됩니다. 각 자료의 발생 시점과 계약 체결 시점을 구분해야 합니다.

셋째, 형사 고소만으로 보증금이 자동 반환되는 것은 아닙니다. 보증금 회수를 위한 민사상 절차와 권리 행사에 필요한 기간도 함께 확인해야 합니다.

넷째, 임대인의 재산 상태와 주택의 담보권 순위에 따라 실제 회수 가능성이 달라질 수 있습니다. 형사책임을 묻는 것과 피해 금액을 회수하는 것은 별개의 문제라는 점을 기억해야 합니다.

8. 전세사기 임대인 형사 고소 FAQ

Q1. 전세보증금을 돌려받지 못하면 임대인을 사기죄로 고소할 수 있나요?

가능합니다. 다만 보증금을 반환하지 못했다는 사실만으로 사기죄가 성립하지는 않습니다. 계약 당시 임대인의 재산 상태와 기망행위, 보증금 지급 경위 등을 종합적으로 입증해야 합니다.

Q2. 무자본 갭투자로 주택을 매수했다면 전세사기인가요?

무자본 갭투자 자체가 곧바로 사기죄에 해당하는 것은 아닙니다. 주택 매수 당시의 자금 구조와 채무 상태, 보증금 반환 가능성, 임대인이 임차인에게 설명한 내용 등을 구체적으로 살펴봐야 합니다.

Q3. 전세사기 형사 고소에 필요한 증거는 무엇인가요?

임대차계약서, 갱신계약서, 보증금 이체확인증, 등기사항전부증명서가 기본적인 자료입니다. 임대인의 설명과 관련된 문자메시지, 통화 녹음, 채무 및 압류 관련 자료 등도 사안에 따라 도움이 될 수 있습니다.

Q4. 경찰에 송치되면 보증금을 돌려받을 수 있나요?

자동으로 반환되는 것은 아닙니다. 경찰 송치는 형사사건의 수사 절차이며, 보증금 회수를 위해서는 보증금반환청구소송이나 강제집행 등 별도의 민사상 절차가 필요할 수 있습니다.

Q5. 전세사기 임대인이 해외로 출국하면 어떻게 해야 하나요?

출국 가능성과 관련된 구체적인 정황을 수사기관에 제출하고 필요한 조치를 요청할 수 있습니다. 다만 출국금지는 법적 요건과 필요성에 따라 판단되므로 반드시 이루어지는 것은 아닙니다.

Q6. 전세사기 형사 고소와 보증금반환소송을 함께 진행할 수 있나요?

사건의 구체적인 상황과 각 절차의 요건에 따라 병행을 검토할 수 있습니다. 형사 고소와 민사소송은 목적이 다르므로, 임대인의 형사책임뿐 아니라 실제 보증금 회수 가능성도 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

9. 전세사기 피해, 증거 확보와 초기 대응이 중요합니다

전세사기 임대인 형사 고소에서는 계약 당시 임대인의 재산 상태와 기망행위를 객관적인 자료로 입증하는 것이 중요합니다. 보증금 지급 내역과 등기자료를 시간순으로 정리하고, 임대인의 설명과 실제 상황 사이에 어떤 차이가 있었는지 구체적으로 확인해야 합니다.

보증금을 돌려받지 못하고 있다면 형사 고소 가능성만 검토하기보다 보증금 반환을 위한 민사절차와 임대인 재산에 대한 대응도 함께 살펴보시기 바랍니다.

법무법인 정앤김에서는 임대차계약서와 등기사항전부증명서, 보증금 지급 내역 등을 바탕으로 사기 혐의 성립 가능성과 증거 확보 방향을 검토할 수 있습니다. 사건마다 사실관계와 권리관계가 다른 만큼, 관련 자료를 토대로 대응 방향을 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.

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