[계약 종료 후에도 돌려받지 못한 전세보증금 1억 5,000만 원]

원고는 다세대주택 중 지상 1층의 한 세대를 임차한 임차인이고, 피고는 해당 부동산의 소유자로서 원고에게 이를 임대한 법인입니다. 원고는 2021년 6월 피고와 임대차보증금을 1억 5,000만 원으로 정하는 임대차계약을 체결하였고, 같은 해 7월 보증금 잔금을 모두 지급한 뒤 목적물을 인도받았습니다. 최초 임대차기간은 2021년 7월부터 2023년 7월까지 24개월이었으나, 이후 임대차가 갱신되어 그 기간이 2025년 7월까지 연장되었습니다.

원고는 임대차기간 만료일에 앞서 2025년 5월 피고에게 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 명확히 밝혔고, 임대차가 종료된 후 피고에게 보증금 반환을 요구하였습니다. 그러나 피고는 보증금을 마련하지 못하였다는 이유로 새로운 임차인과 계약을 체결할 때까지 기다려 달라는 취지의 답변만을 되풀이하였을 뿐, 보증금을 반환하지 않았습니다.

이에 원고는 임대차 종료 후에도 자신의 보증금반환채권을 안전하게 보전하기 위하여 2025년 7월 이 사건 부동산에 관하여 임차권등기명령을 받았습니다. 그럼에도 피고가 보증금 반환을 계속 거부하자, 원고는 법무법인 정앤김을 소송대리인으로 선임하여 임대차보증금반환청구의 소를 제기하기에 이르렀습니다.

[임대인은 언제 보증금을 돌려줘야 하나요]

임대차가 끝나면 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무가 있고, 임차인은 집을 비워 줄 의무가 있습니다. 이 두 의무는 서로 맞물려 함께 이행되어야 하며, 임대인이 새 임차인을 구했는지는 보증금 반환 의무와 관계가 없습니다.

임차인이 계약을 연장하지 않으려면 임대차기간이 끝나기 전에 임대인에게 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려야 합니다. 이를 하지 않으면 같은 조건으로 계약이 자동 갱신된 것으로 볼 수 있으니, 이 사건처럼 문자메시지나 통화 녹음 등으로 통지 사실을 남겨 두는 것이 중요합니다.

[법무법인 정앤김의 조력]

법무법인 정앤김 정성엽, 김정현, 이재영 변호사는 원고를 대리하여 임대차보증금 반환청구 소송을 제기하면서, 이 사건의 특수성을 정확히 짚어 청구원인을 구성하였습니다.

1. 계약 갱신 거절·종료까지 사실관계 정리

법무법인 정앤김은 임대차계약서, 부동산 및 법인의 등기사항전부증명서, 갱신 거절 의사를 밝힌 문자메시지와 통화 녹음 등 관련 자료를 면밀히 검토하여, 임대차계약의 체결과 보증금 지급, 임대차기간의 연장, 적법한 갱신 거절, 그리고 임대차의 종료로 이어지는 일련의 사실관계를 빈틈없이 정리하였습니다.

2. '새 임차인을 구하면 반환' 주장은 법적 근거 없음

피고가 내세운 “새로운 임차인을 구할 때까지 기다려 달라”는 주장이 법률상 아무런 근거가 없다는 점을 명확히 하였습니다. 임대차가 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 부담하고, 이러한 의무의 이행은 임대인이 새로운 임차인을 구하였는지 여부와는 전혀 무관하기 때문입니다.

3. 임차권등기명령으로 보증금 채권 보전

원고가 이미 임차권등기명령을 받아 보증금반환채권을 보전해 둔 사정을 소송 과정에서 분명히 제시하여, 원고의 청구가 법률상 확실한 근거를 갖추고 있음을 뒷받침하였습니다.

[결과: 전세보증금 반환 판결]

법원은 원고의 청구를 받아들여, 피고에게 임대차보증금 1억 5,000만 원을 원고에게 반환하라고 판결하였습니다.

[사건의 의의]

이 사건은 임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금 반환을 미루는 전형적인 상황에서 임차인이 자신의 권리를 온전히 실현한 사례입니다.

무엇보다 임대인이 흔히 내세우는 “새로운 임차인이 구해지면 보증금을 돌려주겠다”는 주장은 정당한 이행 거절 사유가 될 수 없다는 점을 다시 한번 확인시켜 줍니다. 임대차 종료에 따른 보증금 반환의무는 새 임차인 확보 여부와 무관하게 임대인이 스스로 이행하여야 하는 의무입니다.

또한 이 사건은 임대차 종료 후 부득이하게 이사 등을 하여야 하는 임차인에게 임차권등기명령 제도가 얼마나 중요한 보호수단인지를 잘 보여줍니다. 임차권등기를 마쳐 두면 임차인은 목적물의 점유나 주민등록을 옮긴 뒤에도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있어 보증금반환채권을 안전하게 확보한 상태에서 소송과 강제집행을 진행할 수 있기 때문입니다.

[자주 묻는 질문]

Q1. 집주인이 새 세입자를 구할 때까지 기다리라고 하면 기다려야 하나요?

아닙니다. 임대차가 끝나면 집주인은 새 세입자를 구했는지와 관계없이 보증금을 돌려줘야 합니다. 이를 이유로 반환을 미루면 보증금 반환 소송을 제기할 수 있습니다.

Q2. 보증금을 못 받았는데 이사를 가야 하면 어떻게 하나요?

이사 전에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마쳐 두세요. 그러면 집을 옮기고 주민등록을 이전해도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

Q3. 보증금 반환 소송에서 이자도 받을 수 있나요?

임대차가 끝난 뒤 보증금을 늦게 돌려받은 기간에 대해 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 소송을 제기하면 법정 이율이 더 높아질 수 있어, 반환을 미루던 임대인이 소송 중에 합의하는 경우도 많습니다.

번호	분류	제목	작성일

154	부동산	"새 임차인 구하면 돌려준다"는 임대인, 전세보증금 반환 소송 승소 사례	2026-09-08

승소사례