[사건 개요]

의뢰인(고소인)들은 서울 소재 다가구주택의 각 호실에 관하여 전세계약을 체결하면서, “선순위 권리가 과다하지 않고 보증금 반환은 문제없다”, “책임지고 돌려주겠다”는 취지의 말을 믿고 상당액의 임대차보증금을 지급하였습니다.

그러나 해당 건물에는 선순위 근저당권 및 선순위 보증금 등 임차인 보증금 회수에 치명적인 요소가 누적되어 있었고, 피고소인은 자기자본 투자 없이 다가구 건물을 취득한 뒤, 새 임차인의 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 막아 돌리는 이른바 무자본 갭투자·돌려막기 방식으로 운영했던 정황이 포착되었습니다.

[법무법인 정앤김의 조력 및 대응]

정성엽, 김정현, 이재영 변호사로 구성된 법무법인 정앤김 형사전담팀은 사건 초기부터 피의자의 상황을 면밀히 파악하고, 전략적으로 대응에 나섰습니다. 특히, 집주인이 계약 당시부터 임대인에게 보증금 반환 의사·능력이 없었음에도 이를 숨기고 보증금을 받았는지에 대한 내용을 정밀하고 치밀하게 소명하였습니다.

① 기망은 타인에게 거짓말만을 하는 것만이 아니라 꼭 알려야 할 사실을 숨기는 것도 포함됩니다.

당사자 사이에 계약을 체결하기 전 반드시 알아야 할 중요한 사실이 있는데 상대방이 그 사정을 알았더라면 거래를 하지 않았을 관계가 인정되면, 신의성실 원칙상 사전에 고지할 의무가 있고, 이를 말하지 않은 묵비는 기망이 되어 사기죄가 성립할 수 있습니다(대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682).

법무법인 정앤김은 선순위 권리가 과다하다는 점, 임대인은 기존 임차인들에게도 보증금 반환하지 않았다는 점, 임차인과 계약 후 즉시 추가 근저당 설정하였다는 점 등 보증금 반환 위험을 좌우하는 사실이 계약 전후로 어떻게 숨겼는지를 시간순으로 정리하여 묵비에 의한 기망 구조를 수사기관이 제대로 파악할 수 있게 구성했습니다.

② 전세계약에서 임차인에게 보증금을 돌려받을 수 있는지 여부는 계약의 가장 중요한 판단 요소입니다.

법무법인 정앤김은 이 법리를 토대로, 피고소인 측이 “안전하다”는 말로 신뢰를 유도하였지만 해당 부동산은 실제 담보가치가 부족한 깡통주택 구조였다는 점, 그리고 고소인들이 그 위험을 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것이라는 점을 설득력 있게 제시하였습니다.

[사건을 마무리하며]

경찰은 피고소인의 행위가 사기행위에 해당한다는 점을 들어 ‘송치’ 결정을 내렸습니다.