[핵심 요약]

  • 자녀가 직접 매매계약을 맺고 자녀 명의로 등기했다면, 부모가 돈을 보탰더라도 매도인이 사정을 몰랐던 이상 소유권은 자녀에게 있습니다 (부동산실명법 제4조 제2항 단서).

  • 부모가 명의신탁을 주장하며 청구할 수 있는 것은 집이 아니라 실제로 제공한 매수자금입니다 (대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결).

  • 자녀 명의 대출이나 전세보증금을 안고 치른 금액은 부모가 낸 돈이 아니므로 반환 대상에서 빠집니다.

자녀가 집을 사면서 부모에게 일부 자금을 지원받습니다. 계약은 자녀가 직접 체결하고, 등기도 자녀 단독 명의로 합니다. 나머지 대금은 전세를 끼거나 대출로 충당합니다. 수년 뒤 가족 관계가 틀어지면 부모나 형제가 "원래 부모 재산이고 너는 명의만 빌려준 것"이라며 집을 넘기라고 요구합니다.

이때 먼저 확인해야 할 것은 누가 계약 당사자였는지입니다.

계약을 자녀가 직접 했다면, 집은 자녀 소유입니다

부동산실명법은 명의신탁약정을 무효로 봅니다 (제4조 제1항). 그런데 명의를 빌린 사람(수탁자)이 직접 매수인이 되어 계약하고, 매도인이 그 내부 약정을 몰랐다면 수탁자 명의의 등기는 유효하고 수탁자가 소유권을 취득합니다 (제4조 제2항 단서). 이를 '매도인 선의의 계약명의신탁'이라고 합니다.

일반적인 아파트 매매에서 매도인이 매수인 가족 내부의 자금 사정까지 알기는 어렵습니다. 그래서 자녀가 직접 계약한 경우 대부분 이 유형에 해당합니다. 결국 부모가 명의신탁을 입증하더라도 집 자체의 소유권이전등기를 청구할 수는 없습니다.

부모가 돌려받을 수 있는 것은 '실제로 낸 돈'입니다

대법원은 부동산실명법 시행 이후 계약명의신탁을 한 경우, 수탁자가 신탁자에게 반환해야 할 부당이득은 부동산이 아니라 신탁자가 제공한 매수자금이라고 판시했습니다 (대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결).

같은 판결은 반환 범위도 구체적으로 봤습니다. 매매대금 가운데 수탁자 명의로 대출받아 치른 2억 5,000만 원은 제외하고, 신탁자가 조달해 제공한 1억 4,000만 원만 신탁자가 낸 자금으로 인정했습니다.

전세를 끼고 산 집이라면

전세보증금을 안고 매수한 경우도 같은 논리로 볼 수 있습니다. 보증금은 임차인의 돈이고, 그 반환 의무는 집주인인 명의자가 부담합니다. 즉 매매대금 중 보증금으로 충당된 부분은 부모가 낸 돈이 아닙니다. 예를 들어 4억 원짜리 집을 보증금 3억 원을 안고 사면서 부모가 1억 원을 보탰다면, 다툼의 대상은 최대 1억 원입니다.

나아가 부모가 그동안 전세보증금 증액분이나 임대 수익을 받아 갔다면, 그 금액은 이미 돌려받은 돈으로서 공제를 주장할 여지가 있습니다.

"그럼 지금이라도 집을 넘기기로 하면?"

부모가 내부적으로 집의 소유자라는 전제에서 "나중에 집을 넘겨주기로" 한 약정은 명의신탁약정과 마찬가지로 무효입니다. 반면 수탁자가 완전한 소유권을 가진 상태에서 매수자금 반환 대신 집을 양도하기로 새로 합의하고 이전등기를 해주면, 그 등기는 원칙적으로 유효합니다 (대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다30483 판결).

즉 집을 넘길지 여부는 명의자가 선택할 문제이지, 부모의 요구에 응해야 할 의무는 아닙니다. 응하더라도 그 이전은 증여나 대물변제로 처리되므로, 세금 문제를 함께 검토해야 합니다.

명의신탁 주장은 부모 측에도 부담이 됩니다

부동산실명법은 명의신탁자에게 과징금(제5조)과 형사처벌(제7조)을 규정하고 있습니다. 배우자 명의신탁 등에 적용되는 특례(제8조)도 부모와 자녀 사이에는 적용되지 않습니다. 따라서 "명의만 빌려준 것"이라는 주장은 그 자체로 법 위반을 인정하는 셈이 될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 부모가 "원래 내 집"이라는 녹음이나 카톡을 갖고 있으면 집을 돌려줘야 하나요?
아닙니다. 그 주장이 사실이어서 명의신탁이 인정되더라도, 자녀가 직접 계약했고 매도인이 몰랐다면 반환 대상은 매수자금입니다. 오히려 부모가 "네 집"이라고 말한 정황이 있다면 명의신탁이 아니라 증여였다는 근거가 될 수 있습니다.

Q. 오래전 일인데 지금도 돈을 돌려달라고 할 수 있나요?
매수자금 반환청구권은 부당이득반환청구권으로서 10년의 소멸시효가 적용됩니다 (민법 제162조 제1항). 다만 중간에 일부를 돌려주거나 채무를 인정한 사정이 있으면 시효가 중단될 수 있어(민법 제168조), 구체적 경위를 따져봐야 합니다.

Q. 대출은 제가 받았지만 이자는 부모가 냈다면요?
대출 원금 자체는 명의자의 채무이므로 원칙적으로 부모가 낸 매수자금이 아닙니다. 이자 대납분을 어떻게 평가할지는 별도로 다툼이 될 수 있습니다.

가족 사이 부동산 분쟁은 "누구 돈이 들어갔느냐"보다 누가 계약 당사자였는지, 부모가 실제로 낸 돈이 얼마인지, 그 뒤에 무엇을 돌려받았는지에 따라 결론이 달라집니다. 상대방의 요구에 응하거나 각서를 쓰기 전에 계약서, 송금 내역, 임대차 관리 내역을 먼저 정리하고 상담을 받아보시길 권합니다.